Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- WEG-Verwalter darf Hausmeistervertrag bei Pflichtverletzungen kündigen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet das Urteil für die Kündigungsbefugnisse eines WEG-Verwalters?
- Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine wirksame Kündigung durch den WEG-Verwalter erfüllt sein?
- Welche Rechte haben gekündigte Mitarbeiter in einer WEG, wenn kein Eigentümerbeschluss vorliegt?
- Welche Rolle spielt § 9b WEG bei Kündigungen durch den Verwalter?
- Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um die Entscheidungen ihres Verwalters zu kontrollieren?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung eines Hausmeisters durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft.
- Der Kläger, der als Hausmeister arbeitet, bestreitet die Kündigung wegen fehlender Originalvollmacht und Eigentümerbeschluss.
- Die Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Arbeitsverhältnis form- und fristgerecht gekündigt.
- Es fehlt jedoch ein Beschluss der Eigentümerversammlung zur Kündigung.
- Die Verwalterin ist nach dem Gesetz (§ 9b C.) zur Kündigung berechtigt, auch ohne einen solchen Beschluss.
- Das Gericht hat entschieden, dass die Kündigung wirksam ist und das Arbeitsverhältnis erst zum 31. Mai 2023 endet.
- Der Eigentümerbeschluss ist im Außenverhältnis irrelevant; wichtig ist nur die Vertretungsmacht der Verwalterin.
- Die Rechtsänderung soll sicherstellen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft handlungsfähig bleibt.
- Die Kündigung ist nicht treuwidrig oder rechtsmissbräuchlich, da eine vorherige einvernehmliche Beendigung nicht weitere Kündigungen ausschließt.
- Das Gericht hat die Revision zugelassen, was eine weitere Überprüfung der Entscheidung ermöglicht.
WEG-Verwalter darf Hausmeistervertrag bei Pflichtverletzungen kündigen
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die rechtlichen Beziehungen zwischen den Eigentümern einer gemeinschaftlichen Immobilie. Zu den wichtigsten Aufgaben eines WEG-Verwalters gehört die Beauftragung und Überwachung eines Hausmeisters. Der Hausmeistervertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag, der die Rechte und Pflichten des Verwalters und des Hausmeisters regelt. Der Vertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet abgeschlossen werden. Ein wichtiger Aspekt, der häufig zu Auseinandersetzungen führt, ist die Frage, wann der WEG-Verwalter den Hausmeistervertrag kündigen darf.
Die Kündigungsgründe für einen Hausmeistervertrag sind im WEG nicht explizit geregelt. In der Praxis kommen aber verschiedene Gründe in Betracht. Zum einen kann der Verwalter den Vertrag kündigen, wenn der Hausmeister seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt. Zum anderen kann eine Kündigung gerechtfertigt sein, wenn der Hausmeister gegen die Interessen der Eigentümergemeinschaft handelt oder wenn er sein Verhalten so verändert, dass die Zusammenarbeit nicht mehr möglich ist. Hierbei müssen jedoch die Vorschriften des Arbeitsrechts und des Mietrechts beachtet werden. Im Folgenden soll ein konkreter Fall vorgestellt werden, der sich mit der Frage beschäftigt, ob ein WEG-Verwalter den Hausmeistervertrag kündigen darf, wenn der Hausmeister seine Aufgaben nicht ordnungsgemäß erfüllt.
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Der Fall vor Gericht
Kündigungsschutz bei Wohnungseigentümergemeinschaft: Hausmeister unterliegt vor Gericht
Das Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz hat in einem bemerkenswerten Urteil die Kündigung eines Hausmeisters durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für wirksam erklärt. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die komplexe Rechtslage bei Kündigungen durch WEGs und die weitreichenden Befugnisse von Verwaltern.
Hintergrund des Rechtsstreits
Ein Wohnungseigentümer, der zugleich als Hausmeister für die beklagte WEG tätig war, klagte gegen seine Kündigung. Er argumentierte, die Kündigung sei unwirksam, da kein Beschluss der Eigentümerversammlung vorlag und der Verwalter somit nicht zur Kündigung berechtigt gewesen sei.
Die Kernfrage des Falls: Kann ein WEG-Verwalter ohne Eigentümerbeschluss wirksam eine Kündigung aussprechen?
Urteil stärkt Position der Verwalter
Das Gericht entschied zugunsten der WEG und bestätigte die Wirksamkeit der Kündigung. Dabei stützte es sich maßgeblich auf § 9b des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Diese Vorschrift räumt dem Verwalter einer WEG eine umfassende Vertretungsmacht ein, die im Außenverhältnis nicht beschränkbar ist.
Zentrale Aspekte des Urteils:
- Die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b WEG umfasst auch den Ausspruch von Kündigungen.
- Ein fehlender Eigentümerbeschluss im Innenverhältnis berührt nicht die Wirksamkeit der Kündigung im Außenverhältnis.
- Der gekündigte Mitarbeiter kann sich nicht auf das Fehlen eines internen Beschlusses berufen.
Weitreichende Konsequenzen für WEGs und ihre Angestellten
Das Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die Rechtsstellung von Angestellten in WEGs. Es stärkt die Position der Verwalter, die nun auch ohne expliziten Eigentümerbeschluss weitreichende personelle Entscheidungen treffen können.
Für Mitarbeiter von WEGs bedeutet dies eine potenzielle Schwächung ihres Kündigungsschutzes. Sie können sich im Streitfall nicht darauf berufen, dass der Verwalter ohne entsprechenden Beschluss gehandelt hat.
Kritische Stimmen und offene Fragen
Die Entscheidung des Landesarbeitsgerichts ist nicht unumstritten. Kritiker sehen die Gefahr eines Machtungleichgewichts zwischen Verwaltern und Wohnungseigentümern. Es stellt sich die Frage, ob die weitreichenden Befugnisse des Verwalters im Sinne des Gesetzgebers sind oder ob hier eine Korrektur nötig ist.
Offen bleibt auch, wie weit die Vertretungsmacht des Verwalters in anderen Bereichen reicht und ob es Grenzen gibt, die im Interesse der Wohnungseigentümer gezogen werden müssen.
Fazit: Rechtssicherheit vs. Eigentümerinteressen
Das Urteil schafft einerseits Rechtssicherheit im Außenverhältnis von WEGs. Andererseits wirft es Fragen zum Schutz der Eigentümerinteressen auf. WEGs sollten die Konsequenzen sorgfältig abwägen und gegebenenfalls interne Kontrollmechanismen schaffen, um die Handlungen ihrer Verwalter zu überprüfen.
Für Beschäftigte von WEGs bedeutet das Urteil, dass sie sich ihrer möglicherweise geschwächten Position im Kündigungsfall bewusst sein müssen. Eine genaue Prüfung der Vertragsgestaltung und der internen Abläufe in der WEG gewinnt damit an Bedeutung.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Landesarbeitsgerichts stärkt die Vertretungsmacht des WEG-Verwalters gemäß § 9b WEG erheblich. Sie ermöglicht dem Verwalter, auch ohne Eigentümerbeschluss wirksame Kündigungen auszusprechen, was die Rechtssicherheit im Außenverhältnis erhöht. Dies schwächt jedoch potenziell den Kündigungsschutz von WEG-Angestellten und wirft Fragen zum Schutz der Eigentümerinteressen auf. Die Entscheidung verdeutlicht die Notwendigkeit interner Kontrollmechanismen in WEGs, um die weitreichenden Befugnisse des Verwalters auszubalancieren.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung müssen Sie sich bewusst sein, dass der Verwalter Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) weitreichende Befugnisse hat. Er kann ohne vorherigen Beschluss der Eigentümerversammlung wirksam Kündigungen aussprechen, auch gegenüber Hausmeitern oder anderen Angestellten der WEG. Dies gilt selbst dann, wenn der Gekündigte gleichzeitig Wohnungseigentümer ist. Um Ihre Interessen zu wahren, sollten Sie die Tätigkeiten des Verwalters aufmerksam verfolgen und bei Bedenken frühzeitig das Gespräch mit ihm und anderen Eigentümern suchen. Erwägen Sie die Einführung interner Kontrollmechanismen, um wichtige Entscheidungen des Verwalters zu überwachen.
FAQ – Häufige Fragen
Kündigungsschutz von Hausmeisteiangestellten in Wohnungseigentümergemeinschaften – ein Thema, das für alle Beteiligten, von der Hausverwaltung bis hin zum einzelnen Eigentümer, von großer Bedeutung ist. In dieser FAQ-Rubrik finden Sie hilfreiche und leicht verständliche Antworten auf die häufigsten Fragen rund um die Rechte und Pflichten von Hausmeistern und Wohnungseigentümern im Falle einer Kündigung.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet das Urteil für die Kündigungsbefugnisse eines WEG-Verwalters?
- Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine wirksame Kündigung durch den WEG-Verwalter erfüllt sein?
- Welche Rechte haben gekündigte Mitarbeiter in einer WEG, wenn kein Eigentümerbeschluss vorliegt?
- Welche Rolle spielt § 9b WEG bei Kündigungen durch den Verwalter?
- Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um die Entscheidungen ihres Verwalters zu kontrollieren?
Was bedeutet das Urteil für die Kündigungsbefugnisse eines WEG-Verwalters?
Das Urteil des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz vom 29.02.2024 (Az. 2 Sa 205/23) hat bedeutende Auswirkungen auf die Kündigungsbefugnisse eines WEG-Verwalters. Es stärkt die Position des Verwalters, indem es ihm das Recht zuspricht, bestimmte Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kündigen, ohne dass dafür ein gesonderter Beschluss der Eigentümer erforderlich ist.
Grundsätzlich ist der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) befugt, im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben bestimmte Rechtsgeschäfte für die Gemeinschaft vorzunehmen. Dies umfasst auch die Kündigung von Verträgen, die für die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind. Das Urteil bekräftigt diese Befugnis speziell im Hinblick auf die Kündigung eines Hausmeisterarbeitsvertrags.
Die Entscheidung des Gerichts basiert auf der Annahme, dass der Verwalter als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt und somit in bestimmten Bereichen eigenständig entscheiden kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn es sich um Maßnahmen der laufenden Verwaltung handelt, zu denen auch die Kündigung von Dienstleistungsverträgen wie dem eines Hausmeisters gehören kann.
Für die Wohnungseigentümer bedeutet dieses Urteil, dass sie dem Verwalter ein gewisses Maß an Vertrauen entgegenbringen müssen. Der Verwalter kann nun in bestimmten Fällen Kündigungen aussprechen, ohne vorher die Zustimmung der Eigentümerversammlung einholen zu müssen. Dies kann zu einer effizienteren Verwaltung führen, da Entscheidungsprozesse beschleunigt werden.
Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass die Kündigungsbefugnis des Verwalters nicht unbegrenzt ist. Sie erstreckt sich primär auf Verträge, die im Rahmen der gewöhnlichen Verwaltungstätigkeit abgeschlossen wurden und deren Kündigung im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft liegt. Bei außergewöhnlichen oder besonders weitreichenden Entscheidungen wird in der Regel weiterhin ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich sein.
Wohnungseigentümer sollten beachten, dass sie trotz dieser erweiterten Befugnisse des Verwalters nicht machtlos sind. Sie haben weiterhin das Recht, den Verwalter zu kontrollieren und gegebenenfalls zur Rechenschaft zu ziehen. Sollte der Verwalter seine Befugnisse überschreiten oder nicht im Interesse der Gemeinschaft handeln, können die Eigentümer entsprechende Maßnahmen ergreifen, bis hin zur Abberufung des Verwalters gemäß § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG.
Die Abberufung des Verwalters kann jederzeit und ohne Angabe von Gründen erfolgen. In diesem Fall endet der Verwaltervertrag automatisch nach sechs Monaten, sofern keine kürzere Frist vereinbart wurde. Dies gibt den Wohnungseigentümern ein wirksames Instrument an die Hand, um auf mögliche Fehlentscheidungen oder Kompetenzüberschreitungen des Verwalters zu reagieren.
Es ist ratsam, dass Wohnungseigentümer die Tätigkeiten ihres Verwalters aufmerksam verfolgen und regelmäßig überprüfen. Eine gute Kommunikation zwischen Verwalter und Eigentümern kann dazu beitragen, Missverständnisse zu vermeiden und das Vertrauensverhältnis zu stärken. Gleichzeitig sollten Eigentümer darauf achten, dass der Verwaltervertrag klare Regelungen zu den Befugnissen des Verwalters enthält, um potenzielle Konflikte von vornherein zu minimieren.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung einer professionellen und kompetenten Verwaltung für Wohnungseigentümergemeinschaften. Es stärkt die Handlungsfähigkeit des Verwalters, betont aber gleichzeitig die Notwendigkeit eines verantwortungsvollen Umgangs mit diesen Befugnissen. Für Wohnungseigentümer ist es daher wichtiger denn je, bei der Auswahl eines Verwalters auf dessen Qualifikation und Integrität zu achten.
Welche rechtlichen Voraussetzungen müssen für eine wirksame Kündigung durch den WEG-Verwalter erfüllt sein?
Die rechtlichen Voraussetzungen für eine wirksame Kündigung durch den WEG-Verwalter sind vielschichtig und erfordern eine sorgfältige Betrachtung verschiedener Aspekte. Grundsätzlich kann der Verwalter sein Amt jederzeit niederlegen, wobei zwischen der Amtsniederlegung und der Kündigung des Verwaltervertrags zu unterscheiden ist.
Die Amtsniederlegung ist zwar gesetzlich nicht explizit geregelt, wird aber in der Rechtspraxis anerkannt. Sie kann grundsätzlich jederzeit und ohne besonderen Grund erfolgen. Allerdings sollte der Verwalter beachten, dass eine unberechtigte Amtsniederlegung zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Niederlegung zu einem ungünstigen Zeitpunkt erfolgt, etwa wenn wichtige Verwaltungsaufgaben anstehen.
Die Kündigung des Verwaltervertrags unterliegt hingegen strengeren Regeln. Hier muss zwischen der ordentlichen und der außerordentlichen Kündigung unterschieden werden. Für eine ordentliche Kündigung sind die im Verwaltervertrag vereinbarten Kündigungsfristen maßgeblich. Fehlt eine solche Vereinbarung, gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrags ist nur aus wichtigem Grund möglich. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Dabei sind die für die Abberufung des Verwalters entwickelten Grundsätze anwendbar.
Formale Anforderungen für die Kündigung durch den Verwalter sind ebenfalls zu beachten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und allen Wohnungseigentümern zugehen. Es reicht nicht aus, wenn die Kündigung nur einzelnen Eigentümern oder dem Verwaltungsbeirat mitgeteilt wird.
Zeitliche Aspekte spielen bei der Kündigung eine wichtige Rolle. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Obersten Landesgerichts sollte die Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb von maximal zwei Monaten nach Kenntnis des Kündigungsgrundes erfolgen. Diese Frist orientiert sich an der Zeit, die für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung benötigt wird.
Die Wirksamkeit der Kündigung tritt mit dem Zugang der Kündigungserklärung bei allen Wohnungseigentümern ein. Bei einer außerordentlichen Kündigung endet das Vertragsverhältnis sofort, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Bei einer ordentlichen Kündigung ist das Ende des Vertragsverhältnisses durch die vereinbarte oder gesetzliche Kündigungsfrist bestimmt.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Kündigung des Verwaltervertrags nicht automatisch zur Beendigung der Organstellung des Verwalters führt. Hier gilt die sogenannte Trennungstheorie, nach der die schuldrechtliche Ebene (Verwaltervertrag) und die organschaftliche Ebene (Bestellung als Verwalter) getrennt zu betrachten sind. Um eine vollständige Beendigung der Verwalterfunktion zu erreichen, muss neben der Kündigung des Vertrags auch eine Amtsniederlegung oder Abberufung erfolgen.
Der Verwalter sollte bei der Kündigung besonders sorgfältig vorgehen, um mögliche Schadensersatzansprüche zu vermeiden. Eine unberechtigte oder zur Unzeit erfolgende Kündigung kann die Wohnungseigentümergemeinschaft schädigen, insbesondere wenn dadurch wichtige Verwaltungsaufgaben nicht ordnungsgemäß erledigt werden können.
Abschließend ist zu erwähnen, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Kündigung durch den WEG-Verwalter komplex sind und im Einzelfall sorgfältig geprüft werden müssen. Die Berücksichtigung aller relevanten Aspekte ist entscheidend, um eine rechtssichere und wirksame Kündigung durchzuführen.
Welche Rechte haben gekündigte Mitarbeiter in einer WEG, wenn kein Eigentümerbeschluss vorliegt?
Bei einer Kündigung von Mitarbeitern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ohne vorliegenden Eigentümerbeschluss ergeben sich besondere rechtliche Konstellationen. Grundsätzlich benötigt der Verwalter einer WEG eine Vollmacht der Eigentümergemeinschaft, um wirksam Kündigungen auszusprechen. Fehlt diese Vollmacht, kann die Kündigung unwirksam sein.
Gekündigte Mitarbeiter haben in solch einem Fall verschiedene Rechte und Handlungsmöglichkeiten. Sie können die Wirksamkeit der Kündigung anfechten und auf Weiterbeschäftigung bestehen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Kündigung ohne entsprechende Vollmacht des Verwalters nicht rechtswirksam ist. Dies bedeutet, dass das Arbeitsverhältnis in einem solchen Fall grundsätzlich fortbesteht.
Mitarbeiter sollten bei Erhalt einer Kündigung zunächst prüfen, ob ein ordnungsgemäßer Eigentümerbeschluss vorliegt. Ist dies nicht der Fall, können sie die Kündigung zurückweisen und ihre Weiterbeschäftigung einfordern. Es empfiehlt sich, dies schriftlich zu tun und eine Frist zur Vorlage des Eigentümerbeschlusses zu setzen.
Wichtig ist auch die Einhaltung der Frist für eine mögliche Kündigungsschutzklage. Diese beträgt in der Regel drei Wochen ab Zugang der Kündigung. Innerhalb dieser Frist sollten gekündigte Mitarbeiter rechtliche Schritte einleiten, um ihre Ansprüche zu wahren. Auch wenn die Kündigung aufgrund des fehlenden Eigentümerbeschlusses unwirksam sein könnte, ist es ratsam, fristwahrend eine Kündigungsschutzklage einzureichen.
Ein weiteres Recht gekündigter Mitarbeiter besteht darin, Einsicht in die relevanten Unterlagen zu verlangen. Dies umfasst insbesondere den Eigentümerbeschluss, sofern dieser nachträglich gefasst wurde. Die WEG ist verpflichtet, diese Unterlagen auf Anfrage vorzulegen.
In der Praxis kommt es vor, dass Verwalter Kündigungen ohne expliziten Eigentümerbeschluss aussprechen, in der Annahme, dazu berechtigt zu sein. Das Landgericht Rheinland-Pfalz hat in einem aktuellen Urteil (Az.: 2 Sa 205/23 vom 29.02.2024) entschieden, dass ein WEG-Verwalter unter bestimmten Umständen auch ohne expliziten Eigentümerbeschluss einen Hausmeisterarbeitsvertrag kündigen darf. Dies gilt jedoch nur, wenn der Verwalter im Rahmen seiner üblichen Verwaltungstätigkeit handelt und die Kündigung im Interesse der WEG liegt.
Trotz dieses Urteils bleibt die Rechtslage komplex. Gekündigte Mitarbeiter sollten daher stets kritisch hinterfragen, ob die Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Sie haben das Recht, die Vorlage eines Eigentümerbeschlusses zu verlangen und bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit der Kündigung rechtliche Schritte einzuleiten.
Im Falle einer unwirksamen Kündigung haben Mitarbeiter Anspruch auf Weiterbeschäftigung und Lohnfortzahlung. Sollte sich im Nachhinein herausstellen, dass die Kündigung doch wirksam war, müssen eventuell erhaltene Zahlungen jedoch zurückerstattet werden.
Es ist zu beachten, dass die konkrete Rechtslage im Einzelfall von verschiedenen Faktoren abhängen kann, wie etwa der Größe der WEG, der Art des Arbeitsverhältnisses und den spezifischen Umständen der Kündigung. Die Rechte gekündigter Mitarbeiter in einer WEG sind somit vielfältig und bedürfen oft einer genauen Prüfung des Einzelfalls.
Welche Rolle spielt § 9b WEG bei Kündigungen durch den Verwalter?
§ 9b des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) spielt eine zentrale Rolle bei Kündigungen durch den Verwalter, da er die Vertretungsmacht des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft regelt. Diese Vorschrift ist von besonderer Bedeutung, weil sie die rechtliche Grundlage für das Handeln des Verwalters im Namen der Gemeinschaft bildet.
Der Verwalter ist gemäß § 9b Abs. 1 WEG kraft Gesetzes bevollmächtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümer Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen. Dies bedeutet, dass der Verwalter grundsätzlich berechtigt ist, für die Gemeinschaft rechtsverbindliche Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen, wozu auch Kündigungen gehören können.
Allerdings ist die Vertretungsmacht des Verwalters nicht unbegrenzt. § 9b Abs. 2 WEG sieht vor, dass die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern können. Dies ermöglicht es der Eigentümergemeinschaft, die Befugnisse des Verwalters genau zu definieren und gegebenenfalls zu limitieren.
In Bezug auf Kündigungen ist besonders relevant, dass der Verwalter aufgrund seiner gesetzlichen Vertretungsmacht grundsätzlich befugt ist, im Namen der Gemeinschaft Verträge zu kündigen, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind. Dies kann beispielsweise Dienstleistungsverträge oder Arbeitsverträge betreffen, wie das aktuelle Urteil des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz (Az. 2 Sa 205/23) bestätigt. In diesem Fall wurde entschieden, dass der Verwalter berechtigt war, einen Hausmeister-Arbeitsvertrag im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu kündigen.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Kündigung des Verwaltervertrags selbst nicht in den Bereich der Vertretungsmacht des Verwalters fällt. Die Beendigung des Verwaltervertrags obliegt ausschließlich der Eigentümergemeinschaft und muss durch einen entsprechenden Beschluss herbeigeführt werden.
Die Wohnungseigentümer haben nach § 26 Abs. 3 WEG das Recht, den Verwalter jederzeit abzuberufen. Diese Abberufung führt jedoch nicht automatisch zur Beendigung des Verwaltervertrags. Vielmehr endet der Vertrag gemäß § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens sechs Monate nach der Abberufung, sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen.
In der Praxis ist es ratsam, dass die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über die Abberufung des Verwalters gleichzeitig auch die Kündigung des Verwaltervertrags beschließen. Dies schafft Klarheit und vermeidet mögliche rechtliche Unklarheiten bezüglich der Beendigung des Vertragsverhältnisses.
§ 9b WEG stellt somit sicher, dass der Verwalter im Rahmen seiner Tätigkeit handlungsfähig ist und die notwendigen Rechtsgeschäfte für die Gemeinschaft vornehmen kann. Gleichzeitig wahrt die Vorschrift die Autonomie der Wohnungseigentümer, indem sie ihnen die Möglichkeit gibt, die Befugnisse des Verwalters zu kontrollieren und anzupassen.
Welche Maßnahmen können Wohnungseigentümer ergreifen, um die Entscheidungen ihres Verwalters zu kontrollieren?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) räumt dem Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft weitreichende Befugnisse ein. Dennoch haben die Wohnungseigentümer verschiedene Möglichkeiten, die Entscheidungen und Handlungen des Verwalters zu kontrollieren und zu überwachen.
Eine zentrale Kontrollmöglichkeit besteht in der jährlichen Eigentümerversammlung. Hier muss der Verwalter Rechenschaft über seine Tätigkeiten ablegen und den Wirtschaftsplan sowie die Jahresabrechnung vorlegen. Die Eigentümer können diese Unterlagen prüfen und bei Unklarheiten Fragen stellen. Es empfiehlt sich, die Dokumente im Vorfeld gründlich zu studieren und gegebenenfalls externe Expertise hinzuzuziehen.
Wohnungseigentümer haben zudem das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Dies umfasst beispielsweise Kontoauszüge, Rechnungen und Verträge. Dieses Recht sollte regelmäßig wahrgenommen werden, um die Finanzgebarung und das Handeln des Verwalters zu überprüfen.
Ein wichtiges Kontrollinstrument ist die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führen muss. Darin werden alle Beschlüsse der Eigentümerversammlung sowie gerichtliche Entscheidungen dokumentiert. Eigentümer können diese einsehen und so nachvollziehen, ob der Verwalter die gefassten Beschlüsse ordnungsgemäß umsetzt.
Bei Verdacht auf Unregelmäßigkeiten oder Pflichtverletzungen können Eigentümer eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen lassen. Hierfür ist in der Regel die Unterstützung von mehr als 25 Prozent der Miteigentümer erforderlich. In dieser Versammlung können kritische Fragen gestellt und gegebenenfalls Maßnahmen beschlossen werden.
Die Wohnungseigentümer haben auch die Möglichkeit, einen Verwaltungsbeirat zu wählen. Dieser unterstützt und überwacht den Verwalter bei seiner Tätigkeit. Der Beirat kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen und fungiert als Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern.
In gravierenden Fällen steht den Eigentümern das Recht zu, den Verwalter abzuberufen. Dies erfordert einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung. Wichtig ist, dass hierfür triftige Gründe vorliegen müssen, wie etwa grobe Pflichtverletzungen oder Unfähigkeit zur ordnungsgemäßen Verwaltung.
Um finanzielle Risiken zu minimieren, können die Eigentümer beschließen, dass der Verwalter eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abschließen muss. Dies bietet Schutz vor möglichen Schäden durch Fehlentscheidungen oder Veruntreuung.
Darüber hinaus ist es ratsam, im Verwaltervertrag klare Regelungen zu Berichtspflichten, Kontrollmechanismen und Haftungsfragen zu vereinbaren. Dies schafft Transparenz und erleichtert die Überwachung der Verwaltungstätigkeit.
Es ist wichtig zu betonen, dass effektive Kontrolle ein aktives Engagement der Wohnungseigentümer erfordert. Regelmäßige Teilnahme an Eigentümerversammlungen, kritisches Hinterfragen von Entscheidungen und die Bereitschaft, sich mit den rechtlichen und finanziellen Aspekten der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen, sind unerlässlich für eine wirksame Kontrolle des Verwalters.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- WEG-Verwalter: Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist für die Verwaltung und das Management der Gemeinschaft zuständig. Er hat weitreichende Befugnisse, einschließlich der Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen. Dies bedeutet, dass er im Namen der WEG Verträge abschließen und auch Kündigungen aussprechen kann.
- Eigentümerbeschluss: Ein Beschluss der Eigentümerversammlung, der für bestimmte Entscheidungen innerhalb der WEG notwendig ist. In vielen Fällen müssen wichtige Entscheidungen wie größere Reparaturen oder die Kündigung von Personal von der Mehrheit der Eigentümer genehmigt werden. Im beschriebenen Fall wurde jedoch festgestellt, dass ein solcher Beschluss nicht notwendig ist, um eine Kündigung wirksam auszusprechen.
- Kündigungsgründe: Die Gründe, aus denen ein Arbeitsvertrag gekündigt werden kann. Diese können verhaltensbedingt (z. B. unzureichende Arbeitsleistung), personenbedingt (z. B. Krankheit) oder betriebsbedingt (z. B. Stellenabbau) sein. Der Verwalter kann den Hausmeistervertrag kündigen, wenn der Hausmeister seine Aufgaben nicht erfüllt oder gegen die Interessen der Eigentümergemeinschaft handelt.
- Vertretungsmacht: Die Befugnis, im Namen einer anderen Person oder Organisation rechtlich verbindliche Erklärungen abzugeben. § 9b WEG regelt, dass der Verwalter im Außenverhältnis eine umfassende Vertretungsmacht hat, was bedeutet, dass seine Handlungen gegenüber Dritten, wie z. B. die Kündigung eines Hausmeisters, wirksam sind, auch ohne einen speziellen Beschluss der Eigentümer.
- Treu und Glauben (§ 242 BGB): Ein Grundsatz im deutschen Zivilrecht, der verlangt, dass Vertragsparteien ehrlich und fair zueinander handeln. Im vorliegenden Fall argumentierte der Kläger, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, da der Verwalter zuvor eine Kündigung zurückgenommen hatte. Das Gericht entschied jedoch, dass kein Rechtsmissbrauch vorlag, da der Verwalter im Rahmen seiner Befugnisse handelte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 9b WEG (Vertretungsmacht des Verwalters): Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat eine umfassende Vertretungsmacht, die im Außenverhältnis nicht beschränkbar ist. Dies bedeutet, dass der Verwalter im Verhältnis zu Dritten (z. B. Arbeitnehmern) die WEG rechtlich vertreten kann, ohne dass eine Beschränkung dieser Vertretungsmacht durch die Eigentümergemeinschaft Wirkung entfaltet. Im vorliegenden Fall stützt sich das Gericht auf diese Vorschrift, um die Wirksamkeit der Kündigung durch den Verwalter zu begründen, auch wenn kein Beschluss der Eigentümerversammlung vorlag.
- § 27 WEG (Beschlussfassung der Eigentümer): Dieser Paragraph regelt die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft. Grundsätzlich bedürfen wichtige Entscheidungen, die die Gemeinschaft betreffen, eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Im vorliegenden Fall argumentiert der Kläger, dass die Kündigung des Hausmeisters unwirksam sei, da kein solcher Beschluss vorlag. Das Gericht stellt jedoch klar, dass das Fehlen eines Beschlusses im Innenverhältnis (zwischen den Eigentümern) die Wirksamkeit der Kündigung im Außenverhältnis (gegenüber dem Hausmeister) nicht berührt.
- § 174 BGB (Vertretung ohne Vertretungsmacht): Dieser Paragraph regelt die Folgen einer Vertretung ohne Vertretungsmacht. Grundsätzlich ist ein Rechtsgeschäft, das jemand ohne Vertretungsmacht für einen anderen abschließt, unwirksam. Im vorliegenden Fall argumentiert der Kläger, dass die Kündigung unwirksam sei, da der Verwalter keine Originalvollmacht vorgelegt habe. Das Gericht weist dieses Argument zurück, da die Vorlage einer Originalvollmacht nach § 9b WEG nicht erforderlich ist.
- § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben): Dieser Paragraph ist eine allgemeine Generalklausel, die besagt, dass jeder nach Treu und Glauben handeln muss. Im vorliegenden Fall argumentiert der Kläger, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich sei, da die Verwalterin zuvor eine Kündigung zurückgenommen hatte. Das Gericht sieht jedoch keinen Rechtsmissbrauch, da die Verwalterin dem Kläger eine zweite Chance geben wollte und keine Verpflichtung besteht, einen Beschluss der Eigentümerversammlung einzuholen.
- § 623 BGB (Kündigungsfristen im Arbeitsrecht): Dieser Paragraph regelt die gesetzlichen Kündigungsfristen im Arbeitsrecht. Im vorliegenden Fall wird auf diesen Paragraphen verwiesen, da der Arbeitsvertrag des Klägers nach Ablauf der Probezeit den gesetzlichen Kündigungsfristen unterliegt. Die Einhaltung dieser Fristen ist für die Wirksamkeit der Kündigung von Bedeutung.
Das vorliegende Urteil
LAG Rheinland-Pfalz – Az.: 2 Sa 205/23 – Urteil vom 29.02.2024
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I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Arbeitsgerichts Ludwigshafen vom 07.08.2023 – 2 Ca 544/23 – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass das Arbeitsverhältnis der Parteien durch die Kündigung vom 26.04.2023 nicht zum 28.05.2023, sondern erst zum 31.05.2023 aufgelöst ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits (1. und 2. Instanz) hat der Kläger zu tragen.
III. Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand:
Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung.
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft, die 267 Wohneinheiten mit über 200 Parteien bzw. Eigentümern umfasst. Die Beklagte beschäftigt weniger als 10 Arbeitnehmer. Verwalterin der Beklagten ist die E. GmbH.
Der Kläger war aufgrund Arbeitsvertrag vom 6. Oktober 2021 (Bl. 4 – 6 d.A.) seit dem 1. Dezember 2021 bei der Beklagten als Hausmeister gegen ein Bruttomonatsentgelt in Höhe von 2.890,00 EUR beschäftigt.
Nach § 6.1 des Arbeitsvertrags gelten nach Ablauf der Probezeit die gesetzlichen Kündigungsfristen.
Die Verwalterin der Beklagten hatte das Arbeitsverhältnis bereits mit Schreiben vom 27. Dezember 2022 zum 31. Januar 2023 gekündigt (Bl. 39 d.A.). In dem daraufhin geführten Kündigungsschutzverfahren haben die Parteien einen Vergleich geschlossen, nachdem die Beklagte aus der Kündigung vom 27. Dezember 2022 keinerlei Rechte mehr herleitet und das Arbeitsverhältnis über den 31. Januar 2023 hinaus fortgeführt wird (Beschluss des ArbG Ludwigshafen vom 10. Februar 2023 – 3 Ca 25/23 – Bl. 43, 44 d.A.).
Mit Schreiben vom 26. April 2023 (Bl. 7 d.A.), dem Kläger am 29. April 2023 zugegangen, kündigte die Verwalterin im Namen der Beklagten das mit dem Kläger bestehende Arbeitsverhältnis „form- und fristgerecht zum 28. Mai 2023“. Das Kündigungsschreiben vom 26. April 2023 ist von Herrn F. F. als einzelvertretungsberechtigter Geschäftsführer der E. GmbH (Verwalterin der Beklagten) unterzeichnet. Für den Ausspruch der Kündigung liegt kein Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vor. Mit Schreiben vom 3. Mai 2023 (Bl. 9 d.A.), das der Kläger am gleichen Tag in den Briefkasten der Verwalterin der Beklagten einwarf, wies der Kläger die Kündigung vom 26. April 2023 wegen unterbliebener Vorlage einer Originalvollmacht zurück und erklärte, dass er ebenfalls bestreite, dass ein Eigentümerbeschluss vorangegangen sei, der die Verwalterin zur Kündigung ermächtige.
Mit seiner am 5. Mai 2023 beim Arbeitsgericht Ludwigshafen eingegangenen Kündigungsschutzklage hat der Kläger die Unwirksamkeit der Kündigung vom 26. April 2023 geltend gemacht.
Wegen des wechselseitigen Vorbringens der Parteien in erster Instanz wird auf den Tatbestand des Urteils des Arbeitsgerichts Ludwigshafen vom 7. August 2023 – 2 Ca 544/23 – Bezug genommen.
Der Kläger hat erstinstanzlich zuletzt beantragt festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Arbeitsverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 26. April 2023 nicht aufgelöst werden wird, sondern über den 28. Mai 2023 hinaus fortbesteht.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Mit Urteil vom 7. August 2023 hat das Arbeitsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Kündigung nicht nach § 174 BGB unwirksam sei, weil die Verwalterin nach § 9b C. keine Originalvollmacht vorlegen müsse. Die Kündigung sei auch nicht unwirksam wegen eines fehlenden Eigentümerbeschlusses. Die gerichtliche wie außergerichtliche Vertretungsmacht des Verwalters sei nach § 9b Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 C. unbeschränkt und gegenüber Dritten auch nicht beschränkbar (§ 9b Abs. 1 Satz 3 C.). Ob das Handeln des Verwalters von seinen nach wie vor überschaubaren Befugnissen im Innenverhältnis (vgl. § 27 C.) gedeckt sei, spiele keine Rolle. Damit mache ein fehlender Eigentümerbeschluss die Kündigung nicht unwirksam. Sollten die Wohnungseigentümer mit der Kündigung nicht einverstanden sein, müssten sie dies im Innenverhältnis mit dem Verwalter klären durch Anweisung oder Kündigung des Verwaltervertrags. Die Wirksamkeit der Handlung im Außenverhältnis sei gerade Sinn und Zweck der Neuregelung des § 9b C.. Schließlich sei die Kündigung auch nicht rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB). Allein der Umstand, dass sich die Verwaltung bezüglich der bereits im Dezember 2022 ausgesprochen Kündigung auf deren Aufhebung verständigt habe, schließe weitere Kündigungen nicht aus.
Die Verwalterin habe dargelegt, dass sie dem Kläger noch eine Chance habe einräumen wollen. Es habe im Hinblick auf § 9b C. auch keine Veranlassung bestanden, einen Beschluss der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Kündigung zu erwirken.
Gegen das ihm am 8. September 2023 zugestellte Urteil des Arbeitsgerichts hat der Kläger mit Schriftsatz 13. September 2023, beim Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz am 19. September 2023 eingegangen, Berufung eingelegt und diese mit Schriftsatz vom 30. Oktober 2023, beim Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz am 31. Oktober 2023 eingegangen, begründet.
Er trägt vor, entgegen der Annahme des Arbeitsgerichts sei die Regelung des § 9b C. auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Die Neuregelung führe dazu, dass eine Beschränkung der Vollmacht des C.-Verwalters im Außenverhältnis unwirksam sei. Dies habe nach Auffassung des Arbeitsgerichts zur Folge, dass Rechtsgeschäfte mit dem C.-Verwalter im Namen der C. stets wirksam seien, gleich ob ein entsprechender Eigentümerbeschluss, also eine legitimierende Willensentschließung der C. vorliege oder nicht. Dies könne jedoch nicht vom Willen des Gesetzgebers getragen sein. Der Bundesgerichtshof habe bereits mit Urteil vom 20. Februar 2014 – III ZR 443/13 – zur Vorgängernorm entschieden, dass bei einseitiger Willenserklärung des C.-Verwalters im Namen der C. die Vorschrift des § 174 BGB anwendbar sei. Zur Begründung habe der BGH ausgeführt, dass der Erklärungsempfänger besonders schutzwürdig sei, weil für diesen nicht erkennbar sei, ob die Willenserklärung des Verwalters tatsächlich vom Willen der dahinterstehenden C. getragen sei. Der Erklärungsempfänger habe also ein erhebliches, schutzwürdiges Interesse daran zu wissen, ob es sich bei der Willensbetätigung tatsächlich um den Willen der C. oder lediglich um den Willen des Verwalters handele. An dieser Interessenlage habe sich auch durch die Erweiterung der Befugnisse des C.-Verwalters nichts geändert. Die Rechtsänderung habe dazu führen sollen, dass die C. vereinfacht am Rechtsverkehr teilnehmen könne. Hierzu sollte insbesondere verhindert werden, dass der Verwalter nicht in der Lage sei, rechtswirksame Erklärungen für und gegen die C. abzugeben, wenn die C. nicht in der Lage sei, wirksame Beschlüsse – gleich aus welchem Grund – herbeizuführen. Ebenso habe die Gesetzesänderung als Schutzvorschrift für Vertragspartner der C. gedient, damit diese auf die Wirksamkeit der abgeschlossenen Verträge vertrauen könnten. Dieser gesetzliche Schutzzweck werde im vorliegenden Verfahren in das Gegenteil verkehrt, wenn der C.-Verwalter nach der Auffassung des Arbeitsgerichts nun imstande sein solle, zuvor geschlossene Arbeitsverhältnisse sogar gegen den Willen der hinter ihm stehenden C. nach Belieben zu kündigen. Den seltenen Fall, dass die C. selbst Arbeitnehmer beschäftige, die der Verwalter ohne vorherige Legitimation wieder kündigen könne, habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung des § 9b C. erkennbar nicht im Blick gehabt. Die Vorschrift sei daher dahingehend auszulegen, dass sie auf einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen keine Anwendung finde. Die Verwalterin der Beklagten sei sich ihrer fehlenden Legitimation zur Kündigung gewusst gewesen, weshalb man sich bereits im vorangegangenen Kündigungsschutzverfahren darauf verständigt habe, dass keine Rechte mehr aus dem Kündigungsschreiben vom 27. Dezember 2022 hergeleitet würden. Aufgrund des erheblichen Zeitablaufs zwischen der ersten und der zweiten Kündigung sei davon auszugehen, dass es weder dem Verwalter noch dem Verwaltungsbeirat gelungen sei, einen Eigentümerbeschluss bezüglich der Kündigung herbeizuführen, so dass die Kündigung gegen den Willen der C. selbst erfolgt sei. Auch zum gegenwärtigen Zeitpunkt sei die Kündigung seines Arbeitsverhältnisses innerhalb der C. nicht gewünscht. Die Verwalterin habe also wider besseren Wissens ihrer Legitimation die Kündigung des Arbeitsverhältnisses unter dem Deckmantel des § 9b C. ausgesprochen, um den notwendigen – und scheinbar unmöglich herbeizuführenden – Eigentümerbeschluss zu umzugehen. Das Verhalten der Verwalterin sei mithin als treuwidrig sowie rechtsmissbräuchlich zu bewerten und nicht vom Willen des Gesetzgebers bei der Neuregelung des § 9b C. getragen. Die Kündigung sei daher auch nach § 242 BGB unwirksam. Die Nichtanwendbarkeit des Kündigungsschutzgesetzes und die Regelung des § 9b C. führe hier im Zusammenspiel dazu, dass der Arbeitnehmer ohne jegliche Hindernisse und nach Belieben von einem Dritten, der nicht Arbeitgeber sei, entlassen werden könne, wonach ein Verstoß gegen Art. 30 der Grundrechte-Charta vorliege. Die Kündigung sei also auch aus diesem Grund unwirksam.
Der Kläger beantragt, das Urteil des Arbeitsgerichts Ludwigshafen vom 7. August 2023 – 2 Ca 545/23 – abzuändern und festzustellen, dass das zwischen den Parteien bestehende Arbeitsverhältnis durch die ordentliche Kündigung der Beklagten vom 26. April 2023 nicht aufgelöst ist.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie erwidert, aufgrund der umfassenden Vertretungsmacht des C.-Verwalters im Außenverhältnis nach § 9b C. bedürfe es keines Beschlusses der Eigentümerversammlung für den Ausspruch der Kündigung. Der Wortlaut des § 9b Abs. 1 Satz 3 C. sei eindeutig und entspreche dem Willen des Gesetzgebers, während die Rechtsauffassung des Klägers contra legem und damit unbeachtlich sei. Die Frage von Eigentümerbeschlüssen betreffe ausschließlich das Innenverhältnis zwischen dem Verwalter und der C. und habe im Außenverhältnis keine rechtliche Relevanz. Die Bestimmung des § 174 BGB sei vorliegend nicht anwendbar. Das zitierte Urteil des BGH sei durch die Neuregelung des § 9b C. überholt. Das Arbeitsgericht habe zu Recht darauf hingewiesen, dass es sich bei der Bestimmung des § 9b C. auch keineswegs um eine Schutzvorschrift zugunsten des Vertragspartners der C. handele. Entgegen der Behauptung des Klägers sei die Beendigung des ersten Kündigungsschutzverfahrens lediglich erfolgt, um ihm noch eine Chance im Hinblick auf eine gedeihliche Fortsetzung des Arbeitsverhältnisses zu geben. Diese Chance habe der Kläger jedoch nicht ergriffen, so dass es zur erneuten Kündigung gekommen sei, von deren Wirksamkeit ihre Verwalterin zu Recht ausgegangen sei. Die Kündigung sei auch nicht gegen den Willen der C. erfolgt.
Keineswegs spiegele die Kündigung lediglich den Willen ihrer Verwalterin wider. Auch dieser Vortrag sei völlig aus der Luft gegriffen und ins Blaue hinein erfolgt. Wie der Kläger selbst ausführe, habe er ohne besonderen Grund entlassen werden können, weil das Kündigungsschutzgesetz vorliegend keine Anwendung finde.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die gemäß § 64 Abs. 1 und 2 Buchst. b und c ArbGG statthafte Berufung des Klägers ist zulässig. Sie ist insbesondere form- sowie fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 66 Abs. 1, 64 Abs. 6 ArbGG i.V.m. 519, 520 ZPO).
Die Berufung des Klägers hat aber in der Sache im Wesentlichen keinen Erfolg. Die Berufung ist nur insoweit begründet, als die Kündigung das Arbeitsverhältnis der Parteien nicht zu dem angegebenen Termin („28. Mai 2023“), sondern erst zum 31. Mai 2023 beendet hat. Im Übrigen ist die zulässige Kündigungsschutzklage unbegründet. Die Kündigung vom 26. April 2023 ist wirksam und hat das Arbeitsverhältnis der Parteien mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist gemäß § 622 Abs. 1 BGB zum 31. Mai 2023 beendet.
I.
Die Kündigung ist nicht nach § 180 BGB aufgrund des fehlenden Eigentümerbeschlusses zum Ausspruch der Kündigung unwirksam.
Nach § 180 Satz 1 BGB ist bei einem einseitigen Rechtsgeschäft wie der Kündigung eine Vertretung ohne Vertretungsmacht unzulässig. Im Streitfall ist aber die Kündigungserklärung von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin der Beklagten (§ 9b Abs. 1 Satz 1 C.) gedeckt. Auch wenn man davon ausgeht, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Arbeitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäftsführungsbefugnis nach § 27 C. umfasst ist und der danach erforderliche Eigentümerbeschluss fehlt, ändert dies nichts daran, dass die Verwalterin zur Vertretung der Beklagten bei der Kündigung des Arbeitsverhältnisses des Klägers nach § 9b Abs. 1 Satz 1 C. berechtigt war.
1. Nach § 9b Abs. 1 Satz 1 C. wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch den Verwalter gerichtlich und außergerichtlich vertreten, beim Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Einer Beschränkung des Umfangs der Vertretungsmacht ist Dritten gegenüber nach § 9b Abs. 1 Satz 3 C. unwirksam.
Die in § 9b Abs. 1 C. getroffene Regelung soll zum einen den Rechtsverkehr mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtern. Wer mit einem Verwalter einen Vertrag schließt, soll nicht mehr befürchten müssen, dass dessen Vertretungsmacht für den Abschluss des Vertrags nicht ausreicht. Das dient zugleich dem Interesse der Wohnungseigentümer, über die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 9a Abs. 1 Satz 1 C.) effizient am Rechtsverkehr teilnehmen zu können (vgl. BT-Drucksache 19/18791, S. 48). Zum anderen wollte der Gesetzgeber mit der in § 9b Abs. 1 Satz 1 C. geregelten umfassenden Vertretungsmacht des Verwalters die Probleme bei einseitigen Rechtsgeschäften der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beseitigen, die daraus resultieren, dass nach dem zuvor geltenden Recht gemäß der – vom Kläger angeführten – Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH 20. Februar 2014 – III ZR 443/13 -) ein vom Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorgenommenes einseitiges Rechtsgeschäft nach § 174 Satz 1 BGB zurückgewiesen werden konnte (vgl. BT-Drucksache 19/18791, S. 49).
2. Ausgehend vom Wortlaut und dem dargestellten Zweck der Norm ist der Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin der Beklagten nach § 9b Abs. 1 C. umfasst. Der im Innenverhältnis zur Beklagten fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der gegenüber dem Kläger ausgesprochenen Kündigung.
Die in § 9b Abs. 1 C. geregelte Vertretungsmacht betrifft grundsätzlich das Außenverhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei Rechtsgeschäften mit Wohnungseigentümern wird differenziert, ob es um mitglieds- und organschaftliche Rechte und Pflichten (sog. Innengeschäfte) oder um solche geht, in denen der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft wie ein Dritter gegenübersteht (sog. Außengeschäfte). Während Innengeschäfte grundsätzlich nicht unter den Anwendungsbereich des § 9b C. fallen, ist umstritten, ob und inwieweit die Vertretungsmacht des § 9b Abs. 1 C. grundsätzlich auch bei Außengeschäften mit Wohnungseigentümern ohne Einschränkung besteht (vgl. hierzu Münchener Kommentar zum BGB 9. Aufl. § 9b C. Rn. 14; BeckOGK/Greiner Stand 01.03.2024 C. § 9b Rn. 8). Bei den sog. Außengeschäften handelt es sich um Verkehrsgeschäfte, die die Gemeinschaft ohne weiteres auch mit einem Dritten abschließen könnte. So kann die Gemeinschaft etwa einen Hausmeisterdienstvertrag mit einem Wohnungseigentümer oder mit einem Dritten abschließen (Bärmann C. 15. Aufl. § 9b Rn. 83). Im Streitfall kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit sich der Wohnungseigentümer bei einem von ihm mit der Gemeinschaft geschlossenen Vertrag zu seinen Gunsten uneingeschränkt auf die Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 C. berufen kann oder dies ggf. nach den Grundsätzen des Missbrauchs der Vertretungsmacht ausgeschlossen sein kann, wenn es hierfür an der internen Befugnis des Verwalters mangels eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümer fehlt (vgl. hierzu Mediger NZM 2022, 123; Kieß ZWE 2024, 15). Vorliegend geht es vielmehr um die Frage, ob der Kläger als Erklärungsempfänger sich auf einen etwaigen Pflichtverstoß des Verwalters (im Innenverhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft) berufen kann, um den Wirkungen der vom Verwalter im Namen der Gemeinschaft abgegebenen Erklärung zu entgehen. Auch bei dieser Fallgruppe eines einseitigen Rechtsgeschäfts wird zwar die Auffassung vertreten, dass auch ein Eigentümer, der – wie hier der Kläger – von der Gemeinschaft als Hausmeister beschäftigt worden war, der Kündigung durch den Verwalter den Einwand entgegenhalten kann, dass dieser die Kündigung ohne einen infolge von § 27 C. erforderlichen Beschluss erklärt hat (so Staudinger/Jacoby (2023) C. § 9b Rn. 65). Dieser Auffassung vermag sich das Berufungsgericht allerdings nicht anzuschließen. Die in diesem Zusammenhang herangezogene Entscheidung des Bundesarbeitsgerichts vom 11. März 1998 – 2 AZR 287/97 – ist vorliegend nicht einschlägig. In dem vom Bundesarbeitsgericht entschiedenen Fall ging es um die Frage, ob sich eine Mitgesellschafterin im Kündigungsschutzprozess auf eine Einschränkung der Kündigungsbefugnis des Geschäftsführers einer GmbH durch den Gesellschaftsvertrag (Fehlen der nach dem Gesellschaftsvertrag vorgeschriebenen Zustimmung der Gesellschafterversammlung für die außerordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses einer Mitgesellschafterin) als Unwirksamkeitsgrund für die ihr gegenüber ausgesprochene Kündigung berufen darf, was vom Bundesarbeitsgericht bejaht worden ist. Vorliegend ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Vertretungsmacht der Verwalterin durch eine entsprechende Vereinbarung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 C.) im Hinblick auf die gegenüber dem Kläger ausgesprochene Kündigung beschränkt worden ist. Es kann daher offenbleiben, ob der Kläger als einzelner Wohnungseigentümer insoweit kein „Dritter“ i.S.v. § 9b Abs. 1 Satz 3 C. ist und sich auf eine solche – hier nicht erfolgte – Beschränkung der Vertretungsmacht berufen könnte (vgl. hierzu Bärmann C. 15. Aufl. § 9b Rn. 83). Im Streitfall kommt es für die streitgegenständliche Kündigung auf die Wirksamkeit der Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer im Innenverhältnis, insbesondere die Wirksamkeit eines dazu gefassten Beschlusses, nicht an (vgl. hierzu auch BGH 7. Mai 2021 – V ZR 299/19 – Rn. 24; BGH 28. Januar 2021- V ZR 106/21 – Rn. 21). Bei dem hier vorliegenden Außengeschäft eines Hausmeisterarbeitsvertrags, bei dem der Kläger als einzelner Wohnungseigentümer der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls wie ein Dritter gegenübersteht, gebietet der Zweck des § 9b Abs. 1 C. keine einschränkende Anwendung (teleologische Reduktion) dergestalt, dass sich der Kläger zu seinen Gunsten auf das Fehlen eines im Innenverhältnis erforderlichen Beschlusses der Wohnungseigentümer berufen kann. Dies würde dem Verständnis der durch § 9b Abs. 1 C. beabsichtigten Erweiterung der Befugnisse des Verwalters auch und gerade bei einseitigen Rechtsgeschäften widersprechen. Nach den Gesetzesmaterialien diente die Einführung der umfassenden Vertretungsmacht des Verwalters in § 9b Abs. 1 C. gerade dazu, dem Empfänger einer Willenserklärung die Möglichkeit zu nehmen, eine Kündigung nach § 174 BGB mangels Vorlage einer Vollmachtsurkunde zurückzuweisen. Im Hinblick darauf, dass der Kläger bei der Kündigung seines Hausmeisterarbeitsvertrags ungeachtet seiner Stellung als Wohnungseigentümer der Gemeinschaft wie ein Dritter gegenübersteht, ist entsprechend dem Sinn und Zweck des § 9b Abs. 1 C. die Verwalterin zur Vertretung der Beklagten berechtigt, so dass die Kündigungserklärung nach § 180 BGB wirksam ist.
II.
Aufgrund der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin der Beklagten nach § 9 b Abs. 1 C. ist die Kündigung auch nicht nach § 174 BGB unwirksam.
§ 174 BGB ist auf gesetzliche oder ihnen gleichzustellende Vertreter weder unmittelbar noch analog anwendbar. Die gesetzliche Vertretungsmacht beruht nicht auf einer Willensentscheidung des Vertretenen.
Sie kann nicht durch eine „Vollmachtsurkunde“ nachgewiesen werden. Deshalb wird dem Erklärungsempfänger die mit der Inanspruchnahme gesetzlicher Vertretungsmacht verbundene Unsicherheit über das Bestehen der behaupteten Vertretungsmacht zugemutet (BAG 5. Dezember 2019 – 2 AZR 147/19 – Rn. 36). Das Recht zur Zurückweisung besteht auch im Falle der organschaftlichen Vertretung grundsätzlich nicht (BAG 5. Dezember 2019 – 2 AZR 147/19 – Rn. 37).
Zwar besteht ein Recht zur Zurückweisung nach § 174 BGB nicht nur dann, wenn eine rechtsgeschäftlich erteilte Vollmacht nicht vorgelegt wird, sondern auch dann, wenn die Rechtsmacht des Vertreters auf einer Ermächtigung beruht, die von einer eingetragenen organschaftlichen Vertretungsmacht oder wie bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts von den gesetzlichen Vorschriften der §§ 709, 714 BGB abweicht (BGH 9. November 2001 – LwZR 4/01 – Rn. 11). Das ist aber hier aufgrund der gesetzlich vorgesehenen Vertretungsmacht des Verwalters nach § 9b Abs. 1 Satz 1 C. nicht der Fall. Dass die Person des Verwalters nicht aus einem Register ersichtlich ist, ändert daran nichts. Wie bereits ausgeführt, mutet § 174 BGB nämlich die mit der Inanspruchnahme gesetzlicher Vertretung verbundene Unsicherheit über das Bestehen der behaupteten Vertretungsmacht – unabhängig von der Existenz eines Registers – dem Erklärungsempfänger zu.
III.
Im Hinblick darauf, dass das Kündigungsschutzgesetz nach § 23 Abs. 1 KSchG unstreitig keine Anwendung findet, bedarf die Kündigung zu ihrer Wirksamkeit keines Kündigungsgrundes i.S.v. § 1 Abs. 2 KSchG.
Entgegen der Ansicht des Klägers ist die Kündigung auch nicht nach § 242 BGB unwirksam.
Die Beklagte hat vorgetragen, dass die zuvor ausgesprochene Kündigung vom 27. Dezember 2022 zurückgenommen worden sei, um dem Kläger die Möglichkeit zur Änderung seiner Arbeitseinstellung zu geben. Nachdem der Kläger die ihm insoweit gebotene Chance nicht wahrgenommen habe, sei es zur zweiten Kündigung gekommen. Der Verweis der Beklagten auf eine nicht den Erwartungen entsprechende Arbeitseinstellung des Klägers lässt weder ein willkürliches noch ein sachfremdes Motiv für die streitgegenständliche Kündigung erkennen. Entgegen der Ansicht des Klägers kann allein aufgrund des Zeitablaufs zwischen der ersten und der zweiten Kündigung nicht davon ausgegangen werden, dass die Kündigung gegen den Willen der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt sein soll, weil es der Verwalterin nicht gelungen sei, einen Eigentümerbeschluss herbeizuführen. Vielmehr hat die Beklagte darauf verwiesen, dass es aufgrund der umfassenden Vertretungsmacht im Außenverhältnis keines Beschlusses der Eigentümerversammlung für den Ausspruch der Kündigung bedürfe. Jedenfalls ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass vor Ausspruch der Kündigung eine entsprechende Entscheidungsbildung der Wohnungseigentümer, insbesondere ein entsprechender Beschluss, erfolgt sein soll, aus dem sich ein der Kündigung entgegenstehender Wille der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ergibt. Allein die nicht näher begründete Behauptung des Klägers, dass auch „zum gegenwärtigen Zeitpunkt“ seine Kündigung innerhalb der C. „nicht gewünscht“ sei, vermag einer Treuwidrigkeit der Kündigung nicht zu begründen. Der für eine Treuwidrigkeit der Kündigung darlegungs- und beweisbelastete Kläger hat bereits keinen Sachverhalt vorgetragen, der eine Treuwidrigkeit der Kündigung nach § 242 BGB indizieren könnte.
Die Beklagte war daher auch nicht gehalten, eine ihren bzw. den Vorstellungen ihres Verwalters nicht entsprechende Arbeitseinstellung des Klägers näher zu begründen.
IV.
Soweit sich der Kläger auf einen Verstoß gegen Art. 30 der Charta der Grundrechte der Europäischen Union beruft, verkennt er, dass der Schutz vor ungerechtfertigten Entlassungen durch unionsrechtlich nicht vollständig determiniertes innerstaatliches Recht – wie ggf. beispielsweise die §§ 138, 242 BGB – gewährleistet wird. Prüfungsmaßstab sind daher die zivilrechtlichen Generalklauseln und (mittelbar) die Grundrechte des Grundgesetzes (BAG 30. März 2023 – 2 AZR 309/22 – Rn. 30). Wie bereits oben ausgeführt, hat der Kläger aber keine hinreichenden Indizien zur Begründung eines Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB) vorgetragen.
V.
Die Kündigung vom 26. April 2023 hat das Arbeitsverhältnis allerdings nicht zu dem in ihr angegebenen Termin („28. Mai 2023“), sondern erst zum 31. März 2023 beendet.
Nach § 6.1 des Arbeitsvertrags der Parteien gelten nach Ablauf der Probezeit die gesetzlichen Kündigungsfristen. Nach der gesetzlichen Grundkündigungsfrist des § 622 Abs. 1 BGB kann das Arbeitsverhältnis nur mit einer Frist von vier Wochen zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats gekündigt werden. Aufgrund des gesetzlich vorgegebenen Kündigungstermins konnte die Kündigung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist erst zum 31. Mai 2023 wirksam werden. Eine abweichende einzelvertragliche Vereinbarung nach § 622 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BGB ist hier nicht erfolgt.
Die Kündigung ist auch nicht nach § 7 KSchG zum 28. Mai 2023 wirksam geworden, weil der Kläger erstinstanzlich die Nichteinhaltung des Kündigungstermins mit seiner Kündigungsschutzklage nicht geltend gemacht hat (§ 6 KSchG). Lässt sich – wie hier – im Wege der Auslegung feststellen, dass der Arbeitgeber – etwa aufgrund des Zusatzes „fristgemäß zum“ – auf jeden Fall mit der zutreffenden Frist und nicht unbedingt zu einem bestimmten Termin kündigen wollte, kann der Arbeitnehmer die Nichteinhaltung der Kündigungsfrist bzw. des Kündigungstermins mangels erforderlicher Umdeutung auch noch in der Berufungsinstanz geltend machen (vgl. hierzu BAG 15. Mai 2013 – 5 AZR 130/12 -). Die Beklagte hat im Kündigungsschreiben mit dem Zusatz „fristgerecht zum“ hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie das Arbeitsverhältnis unter Einhaltung der maßgeblichen Kündigungsfrist kündigen wollte, wonach sich das aufgenommene Datum lediglich als das Ergebnis einer fehlerhaften Nichtberücksichtigung des zutreffenden Kündigungstermins erweist. Im Hinblick darauf, dass nach der ausdrücklichen Regelung in § 6.1 des Arbeitsvertrags der Parteien die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten, konnte auch der Kläger anhand von § 622 Abs. 1 BGB als Erklärungsempfänger den maßgeblichen Kündigungstermin selbst bestimmen. Der Kläger hat im Termin vom 29. Februar 2024 erklärt, dass er mit seinem Feststellungsbegehren auch die Einhaltung des richtigen Kündigungstermins zum 31. Mai 2023 mit geltend mache.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO.
Die Zulassung der Revision beruht auf § 72 Abs. 2 Nr. 1 ArbGG.
